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不動産マーケットのサイクルを知る
グローバルマネーの特徴の中で、不動産マーケットから見て要注意なものがある。バブルを好むという特徴だ。グローバルマネーが望むもの、それは高利回りの運用であり、唯一のミッションは「収益」である。なだらかに推移する安定市場ではなかなか高い収益は稼げない。そのため、変化のあるところを好む。そして、その変化が急勾配であればあるほど高収益を得る機会が見込める。グローバルマネーの好むオーソドックスな投資パターン
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マガスレンジの五徳の焦げつきも、この方法でスッキリ！
ガスレンジの五徳は、吹きこぼれなどが焼きついて、真っ黒に焦げ、なかなか落ちません。これは塗装をはがすときに使う塗料剥離剤を使うと落とすことができます。剥離剤はホームセンターやDIY店の塗料売場にあります。落とし方は、新聞紙を広げて五徳を置き、剥離剤をハケでたっぶり塗りつけ、十〜十五分そのままにしておきます。その後、歯ブラシ、ヘラ、ワイヤーブラシなどでこすり落とします。落ちないときはこれをくり返し、
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資産デフレ再び
全国全用途の下落幅は１・2％。9月18日に発表された2008年の都道府県地価調査は衝撃的だった。07年にはプラス１・O％だった商業地価格がマイナスに戻った。住宅地は07年のマイナスO・7％から08年はマイナス１・2％に下げ幅が拡大した。地価を力強く引っ張ってきた東京都を見ると、商業地の上昇率は07年の17・2％から08年は4・6％に、住宅地の上昇率も9・9％から1・9％に、それぞれ伸びが鈍化した。
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現在では、長押も貫も構造的な役割を失った
部材は現在の軸組構法ではどうなっているでしょうか。結論からいうと、どちらももはや構造材ではなくなっています。まず、長押のほうは、貫が導入された結果、鴨居（襖や障子が入る溝のある、上側の部材）の上の化粧材になっています。日常生活では、この長押にハンガーなどを引っかけたりしています。ちなみに、長押の断面は長押挽きといって、細長い三角形に近い形をしています。これは、もはや構造材ではないので、太い必要がな
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被災時の補修工事費用
グランドパレス高羽では被災直後に管理会社の技術者から、補修で復旧できるとの説明かあり、「その費用は建替えの二割か、三割で済む」とされた。しかし、管理会社の関連建設会社から提出された補修工事見積もりは一住戸あたり約八〇〇万円であった。これがいったん四八三万円になり、管理組合が建替え決議の際に提示した補修工事費では六三〇万円になっている。一方、建替え決議無効の裁判を起こした原告が「補修には過分の費用を
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２世帯住宅を建てる老父の心境
自分の夫がうるさくすべてを取り仕切ろうとしている家ではどうか。この場合、彼女はホンネの部分で夫を徹底的に攻める。「あの人は何もわかっていませんよ。嫁や○○さんの手前、体裁をつくろってあんなこと言ってるけど、調子いいだけなの。○○さん、信じちゃいけませんよ」自分の夫が嫁に迎合して調子を合わすものだから、けっこう、そんなことも腹に据えかねているのだろう。「それじゃ、どなたを信じればいいんですか」と言い
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戸建てプレハブ住宅を構造材質別に分ける
戸建てプレハブ住宅を構造材質別に分けると、木質系、鉄鋼系、コンクリート系があり、中高層住宅はコンクリート系である。プレハブ住宅は今や、戸建て、中高層合わせて年間約二五万戸が建てられ、新設住宅戸数全体の一四％程度を占めるようになっているが、その歴史はそれほど長いものではない。わが国のプレハブ住宅の足どりをどこにたどるかは、人によって意見を異にするところであるが、昭和六年にドイツから伝えられたトロッケ
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採光や風通しを確保して、案外明るく開放的だ
風通しをよくするため八方の窓を開ければ、隣の軒先に手が届く。夏場など、窓を開けても、流れ込んでくるのは、隣家のエアコンから吐き出される熱風ばかりだ。しかも路地からまる見えだからカーテンを閉めっぱなしになる。眺望などを優先した開放的な家は、たしかに暮らしやすい反面、住む人間の意識が外向きになり、家族関係が散漫になると指摘する声もある。反対に、リビングや食卓などのインテリアに意識を向けると、家族の意識
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空間を活かすも殺すも階段次第
2階建て、3階建ての住宅が一般的になった現代の住宅で、階段は上階と下階を結びつける唯一の縦の動線で大変重要な働きをしています。間取りを考える際、階段の位置がどこになるかによって住まい全体の動線に大きな影響が出てきます。特に狭い住宅では、1階の階段の登り口がどこから始まるか、2階のどこへ登りつくかで、廊下が長くなったり、子供部屋に必要な面積が取れなくなったり、プライバシーが確保できないなどといったこ
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間取りは正方形より長方形がいい
マンションを購入した際によくあるケースですが、3LDKの一番小さな寝室にベッドと机が置けない、また置けたとしても物入れの扉や部屋の出入口の扉に家具が当たってしまうなど、いざ住もうと思ったら問題続出などということがあります。マンション設計の経験の少ない人が設計すると、単に5帖の部屋と物入れをつけておけばよいだろうと安易に設計して、後で寝室や子供部屋としても使えない部屋となってしまいます。さらにもっと
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カナダの不動産はまだ割安感がある
カナダの不動産市場はアメリカとくらべて未発達である。高い経済成長率に比例するかたちで不動産価格は上昇しているが、アメリカやオーストラリアの上昇率には及ばないため、まだ割安感がある。投資家の注目を集めている都市はバンクーバー。香港からの移住者が多く、一時期は物件価格が三倍、四倍という勢いで急激に上昇していた。ウィスラーというリゾート地にも近いバンクーバーの暮らしやすさは、国際的にも評価が高い。夏が涼
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サービスのあるところに頼むと安心
一般的には、窓にはカーテンを下げる方が多いのだと思います。それもたいていは、遮光と断熱のための厚地のものと、外からの視線を遮るレース様の薄地の2種類を下げるのではないでしょうか。素材は、普通にカタログから選ぶか、お店に買いに行くと、圧倒的に化繊のものが多いです。化繊のカーテンは丈夫だし、洗濯機で丸洗いできて、しかも難燃性の処理が施されていたりと、扱いが便利で長持ちするから、結局は使い勝手がいいので
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自己破産は全体の2割から3割程度
年間18万件というのはたいへんな数字である。2005年のわが国の総世帯数は4823万世帯。割合にすると0.37％に過ぎないが、それでも毎年300世帯に1世帯は破綻しているわけで、10年間のタームでみれば30世帯に一世帯になる。住宅ローンの返済期間は最長35年だが、実際には繰上げ返済する人も多いので、平均的ローン返済期間を20年とすれば、その間には15世帯に1世帯が破綻する計算だ。金利の上昇によって
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悪徳外壁リフォーム業者にご用心
外壁は家の外からチェックできます。訪問業者からすれば、当然営業しやすい分野であるといえるのです。訪問業者すべてが悪徳業者ではないのですが、中にはそのような業者がいます。訪問業者の中には、下請けに安く丸投げするケースもあるため、手抜き工事となってしまうこともあります。手抜き工事の一例を紹介します。・見積りとは違う安価な塗料を使用する・所定の希釈量を守らないで伸ばして塗る・2度塗りが必要なのに1回で済
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中古マンションだからこそ安心できること
マンションの場合、お隣の人や上や下の人との関係がとても重要になります。迷惑をかけるのはお互い様とはいえ、我慢の範囲は人それぞれ。迷惑をかけてしまうことは仕方ない部分もあります。ただ、それが当たり前となっては、周りの迷惑になります。逆に小さなことでもクレームを言ってくるとなると、負担になります。実際、マンションを手放す理由の中に「住人とのトラブル」というものあります。以前聞いた話の一つをご紹介します
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人員削減を発表した昭和電工
経営の低迷でグループ従業員の１割に当たる1000人の人員削減を発表した昭和電工は、昭和アルミニウムを合併したようにアルミ部門も手がけている。セメントが主力で、世界を代表するＧＥと長年パートナーを組んでいる宇部興産。そのＧＥとの合弁である宇部サイゴンは三菱レイヨンと樹脂事業で合併による統合をする。東ソーはビニールチェーンなどで強みを発揮している。塗料や農薬・肥料、電解ソーダや高圧ガスなどの無機化学に
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ファミリー層向けの賃料や価格が上昇するエリア
多摩川河口や川崎の重化学工業地帯の下請け工場地帯を走る東急線が、目黒線、池上線、大井町線である。このエリアは、目黒川、立会川、呑川といった河川の流域に展開する下請け部品工場と住宅地が混在するエリアで、いまも下町情緒あふれる商店街が数多く生き残っている。武蔵小山や戸越銀座は、その代表例である。一方で、芸能人や空港関係者などが住むことで有名な久が原をはじめ、旗の台、千束、大岡山などの丘陵地には、かつて
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中流層を対象とした持ち家政策の開始
新しい生活や住まいの追求の背景には、一九〇〇年代からの急速な都市人口の増加が作用していた。都市人口の増加は、絶対的な住宅不足を引き起こし、住宅不足に直面していた中流層の人々は、知的階層ゆえにそれまでの和風の借家では満足できず、時代に合う新しい住宅の出現を待っていた。そして、よりラディカルな人々は率先して自ら理想とする自前の住まいづくりを始めることになる。政府も、こうした動きに連動するように、一九二
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国土交通省の指導に積算基準がある
国土交通省の指導に積算基準があります。それは工事依頼者に対して、これ以上の工事予備費を取ってはならないというガイドラインであって、余裕を見た積算方法なのです。そこには、副材料費とか補足材費とかが入っています。しかも、それら材料数量に歩掛り率（材判・1平方メートル当たりとかの単位当たりの人工数）を掛けた人工分まで計算する訳です。一方では職人が他の職人に応援を頼む場合は、ご存知の通り材料数量は見付け寸
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電気設備工事の瑕疵
電線管やガス管や給排水管が接触しあっていると大変危険だ。電気は漏電する危険があるので、接触している箇所が腐食して、漏れたガスに引火すれば爆発火災の危険性がある。また、給排水管から水漏れが発生して電線管に接すれば感電の恐れがある。このような工事は絶対に避けるべきだ・電線がむき出しの状態で結線されるのも危険だ。結線というのは、電線同士をつなぐことだ。電線は通産省令で接続箱内で結線することになっている。
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シックハウス症状を軽減には換気をよくすること
だれでもできる方法は、問題となる部屋の部材を一グラム程度削り取り、細かくしたものを耐熱ガラス（ワンカップのお酒の空き瓶）に入れサランラップで蓋をする。これを約六十度のお湯に三センチ程度入れ二分間沈めておく。そして蓋を少しあけて匂いをかいでみる。この時、いつも気になる匂いがすればその部材が犯人となる。シックハウスを調べると、ほどんどが家具などの棚類であることが多い。まずは気になるところを、自分で調べ
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東京23区の2008年の新築マンション価格
東京23区の2008年の新築マンション価格は、平均価格で1992〜1993年に相当するレベルに、平均坪単価では1993〜1994年に相当するレベルまで上昇しています。2008年前半の東京23区のマンション価格は、バブルの絶頂期に迫るほどの値にまで急騰したわけです。その上昇率も急激でした。底値である2002年と比較すれば、平均価格で34％、平均坪単価では39％もの上昇を示しています。一方、同じ首都圏
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変更になった部分だけを修正する
何より心配なのは、正式な契約図面や、内覧会検査用の図面が反転しているということは、設計図や竣工図もまともでない恐れがあるということです。竣工図とは設計図の内容を完成状態と照合して、変更になった部分だけを修正するものです。設計図書を見てもわからないからと思わず、できればモデルルームで請求して下さい。コピーでかまいません。建築になんの知識がなくても、「反転です」という注釈がついているかどうかは瞬時にわ
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賃貸アパートで定期収入
普段、賃貸アパートは、自分が住むために物件を探したりするのですが、不動産投資をする方の場合、アパートが投資対象として物件をさがすという見方になるそうです。もちろん、現在更地の土地を有効活用する為に、賃貸のアパートやテナント物件にするというのは非常に堅実なやり方かもしれないですね。相続税対策としてもこのやり方は一時期もてはやされましたし、サラリーマンが副業として副業でアパート経営をして赤字をわざと出
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賃貸で車を借りる！？
カーシェアリングという新しい商品が流行りそうだという話を聞いたことがある。それは分譲マンションでの話だったと思うが、数台の車を一棟のマンションの住人でシェアするのだという。料金形態はさまざまなのであろうが、確かに効率の良さそうな話だと思った。このカーシェアリングが賃貸マンションでも導入されると便利ではないかと思う。賃マンションやアパートに住んでいる人だって、持ち車はないけれども車を使いたい機会はあ
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住宅情報から住みたい家を探す
住宅情報誌などはすてきな建売住宅の情報が載っていて、迷ってしまいます。基本的にすべて自由に住宅を作れるということになると、逆にどうしていいのかわからない人も出てきます。そのような場合、このような住宅情報誌を参考にイメージを膨らませていきます。また、住宅展示場や近所の一戸建てを散歩がてら、眺めてみるのもよいでしょう。住宅展示場では各メーカーの豪華な建売住宅がたくさん建ち並んでいます。建物の中はメーカ
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２つ目の住宅購入には住まいひろがり特別融資
第２のマイホームを購入するときに利用できる融資もあります。それが公庫の「住まいひろがり特別融資」です。この制度は、新築一戸建てから中古マンションの借入まで、対象となる物件は多く、本人が居住するもの以外でも親や子どものための住宅にも利用できます。融資条件は次のとおり。（1）新築住宅の建設‥床面積が70平方メートル〜280平方メートルのもの。（2）新築住宅の購入‥２年以内に竣工したものまたは申し込み後
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木材の「川上、川下」の流通は消滅した
新素材は、製造過程で環境汚染物質を生み、また廃棄されるときにも環境破壊の原因となっている。環境のことを考えるとこれらの「安価」な素材は、とてつもなく高価なものになりかねない。木材の流通で「川上、川下」という言葉があった。川上の山で育った木を伐り、いかだにして川に流し、川下の町で製材して住宅を作る。川の流れを使った運搬方法が川下の素材を川上が供給するという関係を作った。今では川上、川下の関係は崩れ、
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仲介できるのは「せんみつ」
毎日回っていても、そうそう世の中にうまい話ばかりがころがっているわけではありません。俗に不動産業界では、この売買案件の仲介について、「せんみつ」という言葉を使います。つまり、1000件くらいの売買案件を取り扱ってやっと3件くらいの成約があるという意味です。おじさんたちは一人でやっているので、1年間通しで4、5件も取れればなんとか生活ができるわけです。ただし、従業員を雇ってしまったりすれば給料を払わ
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新築一戸建てのチェックポイント
新築の建て売りの一戸建てを買った場合のチェックポイントはどうだろうか。一戸建てはバラエティーに豊んでいるし、施工した工務店、さらには大工さんの腕まで関係してくる。
●新築一戸建てのチェックポイント。
・土台の作り方、通風はしっかりしているか。
・分譲地の地質は、沼、田んぼ、谷間の埋め立て地などの軟弱なものではないか。
・道路は、なるべく南に接道していることが望ましい
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架空の想定を鑑定評価額に上乗せする手法
前回バブル時、わが国では、巨額詐欺事件として、大和都市管財が問題となった。私の近しい鑑定士が、これに関与していたことがある。せいぜい、数十億円のゴルフ場であるが、100億円の投資金を集める必要があった。評価に掛目が入るため、140億円の鑑定評価が必要になる。その鑑定士は、取引事例比較法（前回バブル時の中心となった評価手法）では100億円超えはできない。それこそ収益価格では20〜30億円にしかならな
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建売住宅や一戸建ても厳しい販売環境続く
一戸建てや中古住宅についても、新築マンションと同様に厳しい状態が続いている。否、建売住宅に関しては、新築マンションよりも悲惨な状況といってもいいかもしれない。建売市場は地域に密着した中小工務店や中小不動産会社よる供給が主力で、なかなか統計的に明らかにならないが、不動産経済研究所がまとめている、首都圏の販売戸数１０戸以上の建売住宅の動向をみると、２００８年９月の販売戸数は３７０戸で、契約率は何と３１
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よく考えて買った人は、買い替えのときに方針が立ちやすい
理屈はそろそろ卒業して、マイホームを探す実技の面に話をすすめましょう。30代のあなたは、もう決心をした。資金計画にもいちおうのメドがつく、あとは早く物件にあたってみたいと心がはずんできていると思いますから、ここまでの話をまとめて復習しながら、ポイントを押えていくことにします。一次取得者にとってマイホームは、非常に狭い範囲で、限られたいくつかの物件のなかから選ぶしかなく、買う前にあれこれ考えていた条
よく考えて買った人は、買い替えのときに方針が立ちや... の続きを読む
不動産業、住宅産業の原点に立ち戻る
企業の事業内容そのものについてもあてはまることではないだろうか。不動産業、住宅産業は、単に一戸建て、マンション、あるいはオフィスビル・商業ビルをつくって売って儲ければいい、貸して儲ければいいというものではないだろう。たしかにそうした活動を通して収益をあげ、その利益を株主に還元し、社員の幸福をもたらすことが役割として期待されているのはいうまでもないが、住宅やビルは単なるモノではない。なかんずく住宅に
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業者恐怖症と少女のようなまなざし
あるセミナーの講師を頼まれ、講演が終わった直後だった。「わたしたちを助けてください。お願いします」切羽詰まった、女性の声だった。振り返るとそこには小柄で、かわいらしい女性と身なりのきちんとした背の高い男性のご夫婦が立っていた。「どうしたんですか。とりあえずお話をお聞かせください」と打ち合わせテーブルについた。「わたしたち、騙されたんです。不動産業者に」今回のセミナーの講演内容は、土地購入のチェック
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本当の相談相手とは
日本では、家づくりの相談相手とは多くの場合、売り手に属する。いわゆるハウスメーカー、工務店、設計事務所である。ここに家づくりの最大の矛盾がある。通常、こうした難しいものには、間に入ってくれる業種が必ず存在する。登記をするには司法書士、裁判を起こすなら弁護士、確定申告するなら税理士というように公に認められた、中立の立場でお世話をしてくれる人が必ずいる。しかしながら、家づくりにおいては、こうした第三者
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